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透过长租公寓暴雷,从财务风险来看“互联网思维”创业的病根

资本是神还是魔?

从事咨询行业久了,形成了一种急诊室老医生的思维:看惯了生死。我是看惯了企业的生死。同医生不一样,我不仅研究企业死掉的原因,也研究企业出生的原因。

2015年被称为创业元年,这一年创业这杯咖啡的泡沫有点大。全国企业数量增长率达到了二十年来的最高点20.1%,而本年度新增企业数量则达到了366.5万家。然而,同时期与日本及欧美国家相比,中国企业平均寿命是最短的,仅为2.5年,集团企业平均寿命仅为7.5年。

各种因素作用下,太多想要“改变世界”的人跳出来创业,各路大神成为光鲜亮丽的“投资人”。于是,最活泼的氧化剂和最活泼的还原剂在2015年这个大容器里碰撞在一起,最剧烈的创业“化学反应”在这里发生也在这里归于平静。最后大多数各回各家各找各妈,Tony变回了二狗子,Nancy又重新成为翠花。

本文我从财务风险角度来聊一聊:经受了5年的打怪升级走到今天才楼塌了的明星创业公司——XX长租公寓,本文简称其为“DK”。

   资本是神还是魔?  

DK成立于2015年初,截止到2020年初IPO之前,其完成7轮融资,加上IPO募资累计8轮,总金额高达67亿元。从创始人拿着100万元创业到上市24.65亿美元的市值,仅用了5年的时间。

如果以IPO为时间节点,这是一个创业者+资本助推的又一创业成功案例。不过自2020年2月13日,其股价达到最高点后便开启了一路下跌的趋势直至暴雷。

最低市值仅2.5亿美元,最新市值约6亿美元,对比其约10亿美元的总融资额,我们抛开公司隐形价值不谈,从总市值与净资产之比和总融资额与总市值之比来看,其净资产就缩水的相当可观,而公开的实际数据也可以看到变化趋势:如下图。

打个比方:小明全部身家只有3000元,然后借了7000元买台电脑开网店。如果能成功则能够成为其唯一收入来源;可是借了钱买了电脑后电脑被他摔坏了,想要卖的话只能估价2000元,并且买方还不一定能保证修好电脑,修不好,则买方的2000元也是打水漂。

对各方来讲,这是一个多么尴尬的事情?

但反过来想,每一轮融资时,尤其是后期的融资轮次,如此大额的股权投资,尽调过程中不会发现财务风险吗?

大机构有非常强大的专业团队,这个风险一定是会发现的。这个思维逻辑就像“荷兰郁金香事件”一样,总会有人认为估值还会上升,创始人对此也会乐此不疲,总会有下一个接盘的人进来,最后就看谁是接盘侠。

当然,我们并不能因此而否定资本的价值。金融作为实业发展的助推剂自然有其存在的价值,只不过作为创业者要认真思考什么时间拿钱、什么样的方式去拿钱、拿谁的钱、拿来的钱怎么用,更不要因为拿到了钱觉得自己的身价就真的是融资轮次所对应的公司估值。

那只是一个数字,数字不等于你自己口袋里的现金。我经常思考八个字“心存理想、克制欲望”。

   公司账面上的钱,哪里是红线?  

DK公司为了让公司规模化扩张、市占率快速上升、估值快速增加,除了采用股权融资之外,还有很重要的一个方式就是租金贷。

租金贷:指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

实际操作中,很多租客在租房时并不清楚已经申请了贷款,每个月付的钱以为是房租,实质上是还的贷款。

出借方则会把租客一年期的租金一次性付给DK公司,DK公司再付给房东房租时则是按月支付,按照DK公司管理的房间数量对应其平均租金。

这样,在DK账面上形成了数十亿元的资金池。从财务角度,这数十亿元属于负债,并不属于DK的钱,但是融资款(这里不考虑营业利润,因为DK一直在亏损)并不能支付其扩张速度所需资金以及其他各项运营成本。

于是,资金池的钱便用来去填补扩张以及运营的资金缺口。考虑到其所管理房屋的装修成本、空置率、极低的购销差,甚至出现了价格倒挂等原因所造成的巨额亏损,这些资金缺口最终只会是拆东墙补西墙,直至以暴雷结束这个击鼓传花的游戏。

以上,这也就解释了为什么DK暴雷后很多人都在问赚差价的二房东生意,又融了这么多的钱,钱到底去哪儿了这个问题。也正是因为DK动用了不属于自己的钱并且无力偿还,所以公司实控人以及其他高管可能会面临刑事诉讼风险。

那么,公司账面上的钱,到底哪里是红线?

以DK公司来讲,如果只花股权投资人的钱和创始股东投入的创业资金(虽然相比于投资款来讲数额微不足道)和毛利润,那么即便最后被市场淘汰,最终的结果大概率也只能是公司经营不善、投资人投了一个失败的项目。在股权投资中如果没有类似明股实债的约定的话,创始股东成员也不会背负巨额债务,用户也不会受损失,同样创始人及核心高管也不会面临刑事诉讼风险。

抛开DK公司不谈,从财务管理角度,通常认为用自由现金流去做高风险但是有突破性的业务是比较安全的,当然也有很多人会认为仅利用自由现金流去做高风险高回报业务不足以满足扩张需求。在这里反问一个问题:最合适的扩张速度是否等同于最快的扩张速度?

   互联网思维=盲目扩张?  

很多人可能脱口而出“不等于”,那么为什么不等于?

我们举个例子:初中生毕业创业、985高校本科应届毕业生创业、5年职场经历人士创业和成功者二次创业,谁成功的概率更大?答案不言自明。

合适的阶段做合适的事情(并不是说学生创业不会成功),这是个数学概率问题。已经成功的人二次创业,有更丰富的管理知识、风险意识、合理的资金使用效率等,所以成功的概率大是必然的。

所以即便是给大学生500万元天使投资,大概率也不懂得这笔钱该怎么用,但不代表他一直不会用,所以是合适的阶段做合适的事情,最合适的扩张速度并不一定是最快的扩张速度。如果催生的速度太快,那么只能是揠苗助长,我们中国人有句老话叫“德不配位,必有灾殃”。

2015年以来,各行业创业者都在讲“互联网思维”,那么二房东生意和互联网有一毛钱关系吗?我认为还是有的。

二房东生意可以借鉴互联网工具来提高用户体验,提高管理效率,增加用户基数和用户黏性,此后再以增值服务作为利润的加分项,这些都无可厚非。

值得警惕的是,把二房东生意非要和互联网思维的高速扩张挂钩、向以补贴换用户的模式靠拢,把增值服务变现这个原本是加分项的利润来源非要搞成主要收入来源,那么到最后也只能是DK的结局。当然,DK也没什么增值服务,本来就没什么有价值的利润来源,这下更少了。

   忘记价值的基本规律是创业的硬伤   

回归到“创业初衷”这个话题,很多人高喊“为了理想”,为了“改变世界”,我感觉大多数人喊出这样的口号都太虚伪,除非你已经像马云一样有钱并且视金钱如粪土然后去做100%的纯慈善。归根结底,创业更多时候是为了赚钱。

那就要问了,赚的钱来源于哪里?我相信95%以上创投模式下的创业者都会认为来源于公司做大后的股权溢价。仅从表象上看,没有什么问题,很多成功的连续创业者也确实是靠这种方式在赚钱。

可是当我们深究这个问题:股权溢价的钱又来源于哪里?不绕圈子了,根本性来源于公司经营利润或者“棋子”公司为其目标公司间接创造的经营利润。

我们把一个细分赛道的创业者、投资人、用户看作是一个小生态,如果投入的资本高于这个小生态所能够创造的利润,那么长此以往这个小生态必然崩塌。

当我见证了身边太多“用户即客户”的公司,分析其死亡方式并进行总结后发现:想要活得久一些,首先要想清楚这门生意的利润逻辑,并且要符合基本的价值规律,要和微信、字节跳动这类用户型公司的利润逻辑区分开。

后者拥有数亿甚至十亿数量级的用户,但并不都是客户,以其庞大的用户数基础,想要变现,方法是多种多样的,而DK这种用户即客户的公司主要利润逻辑基本都是购销差价。

回过头来再看DK公司,为了能比竞品公司有更强的竞争优势收更多的房源,给房东的租金也是通常高于市场均价,而为了能快速获得现金流回笼,又很多时候以低于市场价甚至低于收房价租给租客,这就出现了价格倒挂,亏损是必然的。一间屋子2000元/月收,1000元装修,1800元/月租,按照这个模式在扩张中亏损下去,最终只能是既亏了股民的钱又亏了用户预付的租金。

我经常对自己和员工讲“不求长的最快,但求活得最久”。

虽然不一定适合所有人,但在当前的经济大环境下是非常安全的一种做法。用这么多文字来讲DK公司,其实包括某共享单车、某英语培训学校......所有暴雷的P2P平台,无一例外,都在经营过程中违背了价值的基本规律,触碰了资金红线。都在做一个造富的梦,最后有的在睡梦中惊醒,有的在睡梦中死去。

最后,贴上我创业的座右铭跟大家以予互勉:“心存理想、克制欲望”。

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